随着房地产市场升温，今年一季度房地产开发投资加速上涨，同比增6.2%，远超去年全年累计增速，房地产销售对投资的拉动似乎初现成效。不过，投资回暖已然来迟，从2009年至今，房地产投资回暖时滞加长，回升强度也有所减弱。而且，今年一季度房地产投资逆转式的回暖较难持续。
各线城市去库存迥异
地产能否实现持续回暖，有赖于销售企稳，带动库存规模降低，从而拉动投资有效上涨。2008年开始，我国商品房库存保持高速正增长。在2009年和2012年两轮房地产上涨周期中，全国商品房库存增速高达40%，2013年后增速回落，但现在仍维持在15%的高位。
目前商品房累积库存面积已经超过7亿平方米。2015年，我国商品房销售面积接近13亿平米，相比之下，7亿平米的库存似乎不是个问题。但还需要考虑到两个情况：第一，房屋新增面积依然较高；第二，商 品房销售高增长的可持续性。
近几年，房屋新开工面积增速不断下滑，或许会减轻一些去库存压力。我们乐观地假定未来每年房地产新开工面积维持2013至2015年的下滑幅度；同时，如果我们对销售再乐观一些，假定未来几年依然保持2015年13亿平米的销售水平，那么2019年就可以化解全部的房地产库存。
但是，以上是较好的情形，地区和城市间的差异决定了房地产销售很难达到理想状况，这也是国家积极酝酿出台三四线城市去库存方案的主要原因。
不同城市房地产库存情况差异较大。这主要体现在，一线城市和部分强二线城市房价涨幅高， 市场火，政府推出的新地依然是开发商争抢的“香饽饽 ”；而三四线城市楼市惨淡，巨大的库存压 力使楼盘“无人问津”，开发商拿地意愿较低。
从各线城市土地成交状况也可以看出，由于政府限制新增土地的供应，一线城市可供出售土地面积有限，对房地产投资的拉动力量较弱；真正能够带动 地产投资持续回暖的，还要靠有土地供应能力且有需求的二线强市，多年来大规模拿地的情况也主要出现在二、三线城市。
地产开发商意愿多变
从开发商投资意愿上来看，今年1-2月份，在房地产新开工大幅反弹的同时，房地产开发投资资金来源却背离性地下滑。这一现象在2009年和2012年都未出现过。
从2009年和2012年的情况来看， 房地产开发到位资金增速的上涨往往领先于新开工增速的上升。紧盯政策的开发商投资意愿变化较快，其更多是市场的滞后指标而不是先验因素。此外，地产调控政策会影响消费者购房情绪，一旦销售回落也会令开发商投资意愿降低。
购房人口面临天花板
目前我国城镇居民家庭已经达到了户均1.08套房的水平。发达国家的经验显示，城镇化基本完成后，户均住房套数从1套增加到1.1套后会逐渐趋于稳定，从1.08到1.1左右大概需要5年的时间。我国未来城镇化还有很长的路要走，对城镇住房的需求也会增加，但户均住房套数难有大幅上涨的空间。
老龄化是制约房地产发展的另一重要因素。我国早已进入老龄化社会，在此背景下，我国主力购房年龄人口（20-44岁）已于2011年见顶，实现销售强劲的、可持续的增长可谓困难重重。
总体看来，今年一季度房地产投资逆转式的回暖较难持续。无论从库存结构、人口结构还是开发商意愿的角度来说，房地产投资都很难再大幅上涨。
行业研究人员指出，如果没有进一步的政策刺激，房地产投资大概率会下行。
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