物流地产是20世纪80年代由美国普洛斯公司率先提出并实践的，物流地产属于工业地产范畴，其集仓储与服务于一体，主要包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务不动产载体。物流地产行业所经营的现代物流设施在建造标准、后期运营等方面远高于传统仓储行业，在我国物流市场蓬勃发展的情况下，物流地产市场规模随之不断增长。
根据新思界产业研究中心发布的
《2019-2024年中国物流地产市场发展现状及投资策略研究报告》显示，我国物流地产行业经营企业类型较为多样，主要包括物流地产商、传统房地产商、金融机构和电商等。相较于欧美地区，我国物流地产行业起步较晚，外资物流地产商运营理念先进、经验丰富且实力强大，在国内物流地产市场中占据绝对优势。2017年，我国物流地产市场份额排名第一和第二的企业分别是普洛斯和嘉民，其份额占比分别为55%和10%，二者合计市场份额占比达到65%。这两家企业均为外资企业，外资企业在我国物流地产市场中处于主导地位。
我国本土物流地产企业主要有宝湾、宇培和易商，市场份额占比分别为9%、6%和5%，相较于外资企业规模较小，但发展较为迅速，市场份额增长较快。受房地产市场景气度下降、物流市场蓬勃发展的影响，我国传统房地产企业开始进军物流地产领域，代表性的企业有万科和绿地。金融机构如平安不动产等企业也开始进入物流地产市场布局，在物流地产市场中占据一席之地。
在电商市场蓬勃发展的推动下，我国物流行业迅速成长，电商巨头也纷纷投入大量资本进入物流市场。在物流地产领域中，苏宁易购、菜鸟、京东等企业通过自建、共建、合作等方式建造现代化物流设施，影响力正在不断攀升，成为行业中的新兴力量。在多方资本的竞争下，我国物流地产行业外资企业垄断市场的格局正在发生变化，新的市场格局正在逐渐形成。
我国物流行业快速发展，但人均物流仓储面积与美国相比仍存在较大差距；我国电商市场仍保持较快的速度增长，跨境电商市场规模迅速扩张；我国现代综合交通运输体系规划与发展日益完善。在这些因素的共同作用下，我国物流地产市场未来发展空间广阔。
新思界
行业分析人士表示，我国现有的物流仓储设施约有70%建造于20世纪90年代以前，现代化标准落后，无法满足日益提升的物流需求，现代化物流设施市场还存在较大缺口，物流地产行业未来拥有巨大发展前景。我国高标准物流仓储设施基本是参照美国普洛斯公司标准建设的，本土物流地产企业尚未形成自有标准体系，在未来的发展过程中，本土企业核心竞争力还需不断提升。
